在“租购并举”政策向下，我国住房租赁市场取得长足发展，“保障+市场化”住房租赁供应体系持续完善。全国政协委员、政法大学商学院院长商文江在调研中同时也发现阿里海绵胶 ，随着保租房(保障租赁住房)规模的扩大，些租房市场的问题开始显现。
接下来，适应当前房地产发展新模式如何建设保租房，如何让租房市场好地满足社会公众需要？今年全国两会期间，南都记者就此访商文江。
建议控制新增保租房建设，立足存量，优化增量
公开数据显示阿里海绵胶 ，全国租房人口已近2.6亿，全国建成的3.5亿套住房中，出租房源占比约30。其中，保租房发挥着民生居住“兜底”“补充”作用，正成为城市新市民、青年人等群体满足住房需求的重要途径之。
商文江结调研情况介绍，随着2025—2026年保租房供应峰的到来，由供给规模快速扩张所致的阶段供给过剩、公共资源利用率低以及运营能力与实际居住需求之间的错配问题逐渐凸显。
有报道显示，保租房正面临供给过剩与区域错配带来的运营压力。截至2024年底，全国保租房已筹建约753万套（间），且2025年建设计划总量已过80万套，部分城市短期内出现了“供大于求”的结构压力。比如，大量保租房多位于城市周边区、近郊区，生活与通勤配套不足，显著降低了其对租户的吸引力，致实际入住率低迷，进而造成了公共资源的闲置和浪费。
鉴于此，商文江建议，控制新增保租房建设，应立足存量，优化增量。2025年全国住房城乡建设工作会议明确提出要“以需定购、以需定建”，为动这政策落地，需强化税收政策支持：对参与存量房源改造并运营保障租赁住房的企业，实施房产税、增值税及租金收入所得税减措施，切实降低其运营成本，充分调动市场主体参与积。同时，保租房建设应结实际需求理制定规划，以提升租住空间为核心，统筹优化便利舒适度（涵盖生活配套、空间布局、居住体验等维度），进而实现租赁住房供给与群众需求的对接。
建议引入机构化业住房租赁力量，协同提升保租房运营率
商文江在调研中发现，尤其是在线城市，近半数人口选择租房居住，品质化居住需求日益凸显。但大量房源分散在个人房东手中，难以实现多层次、品质化租赁住房供给，且缺少业化、规模化、规范化运营管理，PVC管道管件粘结胶法满足城市新市民、青年人日益提升的“好房子、好服务”需求。目前，个人房源普遍存在品质不、运营粗放、服务缺失等问题，难以匹配不同类型租客的差异化品质居住需求。不仅造成房东、租客等各权益得不到充分保障，也提了相关部门的监管难度，不利于住房租赁市场的规范化、标准化、健康化发展。分散式个人房源亟待盘活为品质租赁供给。
就此，商文江认为，在保租房建设的过程中，也要考虑居住品质的问题。他建议，保租房引入机构化业住房租赁力量，进步实现长质量运营。
“机构化业住房租赁企长期耕市场，面沉淀了较多的租客客群，同时基于大数据及AI赋能，在保租房项目前期开发过程中，能够对项目周边供给、市场环境及客源需求情况进行研判，确保项目实现定位，进步提升入住率。”商文江说，在运营过程中，机构化业住房租赁企长可以构建房屋新、房屋出租、租期服务、生活服务等矩阵式服务能力，充分发挥“国有平台+业机构”的协同优势，有提升保租房运营率、出租率、租客满意度等指标。
呼吁落实“租购同权”，将租赁备案证明纳入入学依据
数据显示，在我国住房租赁市场中，供应主体90以上是个人出租。当前住房租赁市场供给侧仍以个人房源分散出租为主，业化、机构化住房租赁企业房源占比相对较低。商文江谈道，在此面，有关部门也需考虑到普通租房市场和机构化住房租赁的经营情况，建议给予机构化业住房租赁企业发展政策支持。培育批有实力、有信誉、有社会责任感的住房租赁企业，发挥头部企业的示范引作用，提升机构化业住房租赁规模占比，促进住房租赁市场的规范化、质量发展。可以通过实施税收优惠、设立项资金等式支持机构化业住房租赁企业的发展。
事实上，随着租房人口的上升，如何保障租客的权益，也成为了社会关注的焦点。商文江建议，“十五五”规划《建议》对未来的城市公共服务，提出基本公共服务要向常住人口拓展。未来需优先将教育、医疗、社区、就业等域的公共服务覆盖至租房人群。例如，落实“租购同权”，将租赁备案证明纳入入学依据等。
采写：南都N记者杨文君 发自北京
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全国政协委员商文江：保租房长运营需引入机构化业住房租赁力量网络2026-03-10 11:48
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